Iznajmljivanje nekretnine može biti odličan izvor dodatnog prihoda, no važno je znati sve obveze koje dolaze s time, osobito one porezne. Porezni sustav u Hrvatskoj nudi različite opcije oporezivanja za dugoročni i kratkoročni najam, a pravilnim planiranjem možete značajno smanjiti svoje porezne obveze. U ovom članku pružamo pregled ključnih poreznih savjeta za iznajmljivače kako biste legalno poslovali i optimizirali svoje troškove.
1. Dugoročni najam: Najčešći oblik iznajmljivanja
Dugoročni najam podrazumijeva iznajmljivanje nekretnine na razdoblje dulje od godinu dana. U poreznom smislu, dugoročni najam ima povoljniji tretman od kratkoročnog. Trenutno se na iznos najamnine primjenjuje porezna stopa od 12%, a 30% iznosa najamnine je neoporezivo.
Primjer: Ako iznajmljujete stan za 1.000 EUR mjesečno, porez se obračunava na 70% tog iznosa, što znači da se porez od 12% plaća na 700 EUR, odnosno iznosi 84 EUR.
Savjet: Pripremite ugovor o najmu i prijavite ga Poreznoj upravi kako biste izbjegli moguće kazne. Također, dugoročni najam može vam omogućiti oslobođenje od poreza na nekretnine, što je dodatna pogodnost.
2. Kratkoročni najam: Oporezivanje turističkog najma
Ako planirate iznajmljivati nekretninu turistima (kratkoročni najam), morate registrirati djelatnost iznajmljivanja i odabrati model oporezivanja. Najčešći oblik je paušalno oporezivanje po krevetu, pri čemu se iznos poreza utvrđuje na razini lokalne samouprave. Minimalni iznos paušalnog poreza trenutno iznosi 19,99 EUR po krevetu godišnje, ali iznosi mogu varirati ovisno o lokaciji.
Savjet: Pratite promjene zakona, jer je najavljeno povećanje poreza na kratkoročni najam. Razmislite o dugoročnom najmu kao opciji ako želite smanjiti porezne troškove.
3. Ugovor o najmu: Pravna zaštita i prijava poreza
Sklapanje ugovora o najmu ključan je korak, bez obzira na to planirate li dugoročni ili kratkoročni najam. Ugovor štiti obje strane – iznajmljivača i najmoprimca, te je obvezan za prijavu poreza. Ugovor treba sadržavati:
- Podatke o iznajmljivaču i najmoprimcu
- Trajanje najma
- Iznos najamnine i način plaćanja
- Uvjete otkazivanja
Savjet: Registrirajte ugovor o najmu u Poreznoj upravi. Neprijavljeni najam smatra se “crnim najmom”, što može dovesti do kazni i dodatnih poreznih obveza.
4. Prijava turističkog najma i boravišna pristojba
Ako iznajmljujete nekretninu turistima, osim poreza na dohodak, dužni ste platiti i boravišnu pristojbu. Iznos boravišne pristojbe varira ovisno o sezoni i lokaciji, a paušalno se naplaćuje po krevetu. Prijava turističkog najma mora biti izvršena putem sustava eVisitor.
Savjet: Redovito prijavljujte goste putem sustava eVisitor kako biste izbjegli moguće inspekcije i kazne. Također, prijavom gostiju osiguravate pravo na paušalni porez po krevetu.
5. Olakšice i optimizacija poreza na najam
Postoji nekoliko načina na koje možete optimizirati porezne troškove pri iznajmljivanju nekretnine:
- Troškovi održavanja i popravaka: Troškovi popravaka i održavanja nekretnine mogu se odbiti od porezne osnovice ako su dokumentirani.
- Amortizacija nekretnine: Ako iznajmljujete poslovnu nekretninu putem tvrtke, možete koristiti amortizaciju za smanjenje poreznih obveza.
Savjet: Angažirajte računovodstvenog stručnjaka koji će vam pomoći u evidentiranju troškova i optimizaciji poreznih prijava.
6. Rizici neprijavljenog najma (crni najam)
Iznajmljivanje nekretnine bez prijave i plaćanja poreza (tzv. crni najam) nosi ozbiljne rizike. Državne institucije redovito provode inspekcije, a kazne za neprijavljeni najam mogu biti značajne. Osim financijskih kazni, neprijavljeni najam može dovesti i do problema s najmoprimcima, jer bez ugovora nemate pravnu zaštitu.
Savjet: Prijavite svaki najam i izbjegavajte neprijavljene transakcije. Legalno poslovanje dugoročno donosi više koristi, uključujući porezne olakšice i pravnu sigurnost.
Zaključak
Iznajmljivanje nekretnine može biti odličan način za dodatni prihod, ali je ključno pravilno prijaviti najam i ispuniti sve porezne obveze. Dugoročni najam pruža stabilniji prihod uz niže porezno opterećenje, dok kratkoročni najam može biti isplativiji, ali zahtijeva više administrativnog posla i praćenja zakonskih promjena.
Pratite naš blog za najnovije informacije o poreznim izmjenama i savjete koji će vam pomoći da optimizirate svoje prihode od iznajmljivanja. Ako imate pitanja, slobodno nas kontaktirajte za stručni savjet!